1、舊商務(wù)區(qū)存在的問題
中國的每個大城市都在建立新的CBD（中央商務(wù)區(qū)）或試圖復(fù)興老的CBD，深圳、青島、大連、鄭州……不勝枚舉。通常，他們做法的第一步是把市中心遷至開闊的新區(qū)，然后在其周圍建立商業(yè)、居住區(qū)和各類機構(gòu)。
市政府要吸引更多投資使經(jīng)濟更快增長，而中產(chǎn)階級的興起更促成了建立新CBD的必要性。隨著人均GDP的不斷增長，中產(chǎn)階級家庭、年輕有為的專業(yè)人士和外國居民都迫切希望離開擁擠破敗的舊CBD，遷至空間更大、環(huán)境更好的新商務(wù)和居住區(qū)。市政規(guī)劃者們開始了第一步，人們緊跟其后，而商業(yè)則由人氣帶動。新的市中心由此興旺蓬勃。
但是新問題隨之產(chǎn)生：政府該如何處置舊CBD呢？而由于新CBD的興起，舊CBD衰落的步伐愈加快了。租金下跌、空置率上升、環(huán)境進一步惡化。城市規(guī)劃者和領(lǐng)導(dǎo)們該如何在建立新區(qū)的同時拯救“老區(qū)”呢？
借鑒世界上許多城市的經(jīng)驗，答案很可能是去建立一批倉儲式賣場，為舊CBD注入新活力。新發(fā)展區(qū)拒絕倉儲式賣場的擁擠與喧鬧?？墒桥f中心卻需要重振經(jīng)濟。
宜家正計劃在布魯克林河畔一片廢棄區(qū)域建立一個超大賣場。家得寶（Home Depot）和百思買（Best Buy）都正在曼哈頓的舊城區(qū)建立大型商場。這些區(qū)域的房子租金便宜，對于賣場店面所需要的規(guī)模及裝修的成本都再合適不過。沃爾瑪也計劃改造位于新澤西州Passaic的一個廢棄了20年的廠房。這個河邊的沃爾瑪?shù)陮⒘頟assaic這座老城重現(xiàn)生機。
2、何謂“倉儲式賣場”？
在美國，倉儲式賣場面積通常達到2萬平米以上。他們包括宜家、Best Buy（消費者電子產(chǎn)品）、Home Depot及Lowe’s（裝修及DIY）、Costco（食品及包裝商品）、CompUSA（電腦）、Borders（書）、Staples（辦公用品）、Target、Kmart和沃爾瑪（超市）、Toys R Us（玩具）、Linen ‘N’ Things（家用裝飾）和Pet-Mart（寵物用品）?？鐕景覙犯?、Tesco、歐倍德、Cora、麥德龍、 Auchan、Hipercor和 百安居。
倉儲式商場與購物中心或百貨商場的關(guān)鍵區(qū)別在于：倉儲式商場擁有、出售并控制其所有的商品及信息，他們有統(tǒng)一的庫存、客服、配送及促銷系統(tǒng)。他們不向其他品牌商出租店面或內(nèi)部空間，其運營方式與房產(chǎn)商沒有共同之處。
倉儲式賣場是真正的交易者而不是收租者。由于零售業(yè)在信息管理、低成本采購、薄利多銷策略、整體財務(wù)和營銷的管理和投資、以及配送能力等方面出現(xiàn)的新趨勢，他們已發(fā)展到現(xiàn)在的超大規(guī)模。倉儲式賣場被稱作“品類殺手（Category Killer）”，因為他們的目標就是消滅市場上同類商品類別中競爭者。
倉儲式賣場中的大型超市首先來到中國：沃爾瑪、家樂福、麥德龍?！昂妹兰摇焙汀凹沂澜纭笔峭辽灵L的倉儲式賣場。在家電領(lǐng)域，國美和蘇寧已經(jīng)開設(shè)了一些大型賣場，但是其規(guī)模并不能與國外同行相提并論。他們并沒有真正“殺死”周邊的相關(guān)類別零售業(yè)。
日前傳出的Best Buy購入江蘇五星電器部分股權(quán)事件，很可能使得Best Buy建立超過國美規(guī)模的賣場而在中國家電市場中占據(jù)重要一席。宜家在中國已經(jīng)達到倉儲賣場的規(guī)模。百安居在家飾DIY領(lǐng)域已有倉儲式賣場，但它即將面臨著來自今年進入中國的Home Depot（家得寶）的挑戰(zhàn)。
全球的家具、家飾、設(shè)計、辦公用品、寵物用品、服裝鞋帽、運動商品、書籍、硬件等各個領(lǐng)域的倉儲式賣場都在密切關(guān)注中國，選擇進入這個市場的最佳地點。最近的調(diào)查表明，中國是繼俄羅斯和印度之后，全球第三大零售投資吸引國。
3、硬幣的兩面：利與弊
倉儲式賣場對于當?shù)厣鐓^(qū)既有利也有弊。美國關(guān)于大賣場的研究表明他們雖然增加了當?shù)厥袌龅匿N售額，卻為周圍的社區(qū)帶來不利。盡管他們?nèi)〈诵⌒土闶凵?，?chuàng)造了更多工作機會，擴大了零售范圍及稅基，為當?shù)氐图寄艿膭诠ぬ峁┝藱C會，大幅降低了商品價格（比周圍超市低8－27％），并促使附近的商店也降了價。然而，其最顯而易見的弊端也在于其對當?shù)匦袠I(yè)內(nèi)小型公司的取代。此外，至少在美國，倉儲式賣場的員工工資要低于行業(yè)平均水平。因為倉儲式賣場類似分銷商的運營模式減少了當?shù)嘏l(fā)商的就業(yè)。在美國（也許在中國沒有這種情況），較之于其他大型商場，他們加大了當?shù)厣鐣Ｕ象w系的壓力。他們還增加了交通堵塞。
4、必要條件
倉儲式賣場的發(fā)展有一些具體的條件。當?shù)匦枰写罅康馁徫镎摺Ｍ恋胤课莸仍O(shè)備的成本要足夠低廉。需有便利的公交系統(tǒng)和自動停車設(shè)施。需有倉儲及送貨服務(wù)。需有當?shù)仄渌麄}儲式賣場產(chǎn)生的合力。倉儲式賣場聚合在一起，就創(chuàng)造了一個“零售能力中心”。
他們需要一個友善的當?shù)卣?，不會因為市民關(guān)于環(huán)境問題的抱怨而騷擾他們。在美國，反對倉儲式賣場的呼聲日高。其中的部分原因就是那些受到威脅的小公司、組織起來的員工、拒絕改變的社區(qū)以及公眾對于倉儲式賣場“超大主義”的抵制。除非這些賣場能向當?shù)卣蜕鐓^(qū)領(lǐng)導(dǎo)者們拿出有吸引力的條件，并保證其不會破壞經(jīng)濟。這些大型賣場自成立之日起，就選擇支持社區(qū)的改善，并長袖善舞地處理各種反感與聲討。
5、用倉儲式賣場為舊CBD注入新活力
我們來舉一個中國的例子，說明新一代的倉儲式零售如何使舊CBD煥發(fā)生機。深圳市羅湖區(qū)人民南商圈即是一個典型的舊商業(yè)區(qū)衰落的例子，通過引進倉儲式大賣場和娛樂業(yè)，它很有可能重現(xiàn)生機。
人民南商圈是深圳25年前發(fā)展伊始的首個商務(wù)，零售，餐飲，娛樂區(qū)。時至今日，深圳已然成為一個巨大的繁榮的城市，早已超越了人民南甚至羅湖區(qū)的界限。
羅湖是一個充分發(fā)達的區(qū)域。它有高度集中的新老混雜的居住區(qū)、寫字樓、商業(yè)街，購物中心，娛樂設(shè)施。隨著整個深圳市的經(jīng)濟中心向較新的福田區(qū)和南山區(qū)的轉(zhuǎn)移，羅湖正在改造一些重點商業(yè)區(qū)以使本區(qū)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展?？墒侨嗣衲希@個羅湖區(qū)最老的商業(yè)區(qū)，卻面臨著嚴峻的考驗。我們叫做“空心化”，隨著社會經(jīng)濟的變化，該區(qū)域的商業(yè)組合已經(jīng)失去了對老客源市場的吸引力，而新的客源市場又沒有形成或者缺乏吸引力，因此，老的去了，新的不來，這就是很多老的城市商業(yè)中心面臨的空心化危機。
人民南路位于深圳與香港最毗鄰的區(qū)域。其居民樓是為第一批深圳市的居民而建。與羅湖其他地方的新小區(qū)相比，這些樓宇現(xiàn)在可謂有礙觀瞻。如今這些樓的居民并不富裕，任何人有錢后都會搬離此地。
人民南商圈還有很多舊的寫字樓，它們都是深圳的第一代，許多建筑只是部分被租用，有些層面甚至整棟空置。我們說的這些都是30多層的大樓！有些稍新的寫字樓功能尚可，然而租金已經(jīng)下跌了。商業(yè)街充斥著廉價餐廳、酒吧，按摩浴室，供收入有限的香港和深圳兩地的居民消遣。街邊的店鋪賣著一些便宜的商品，幾乎無利潤可言。
在這一片雜亂當中矗立著金光華廣場（King Gloria Plaza）。這個七層的廣場進駐了不少高端的品牌，購物者卻寥寥無幾。高價的租金能持續(xù)多久令人懷疑。這個嶄新的廣場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
與該區(qū)域的冷清相比，令人不解的是，這個區(qū)域臨近火車站和城際巴士（往返香港）總站。其與香港地鐵對接的地鐵站更是在一年內(nèi)帶來往返香港與深圳及境內(nèi)的千萬客流量。香港的購物者們每天都過關(guān)到深圳，他們或者直接在車站附近的商業(yè)區(qū)購物，或者到深圳其他更具吸引力的地方購物或娛樂。
簡而言之，這些經(jīng)過人民南商業(yè)區(qū)的驚人的客流量并不在人民南停留、購物或娛樂。它已經(jīng)成為一個以廉價夜生活聞名的低級地段，與此同時到來的還有其他令人不快的元素。人民南商圈需要一個新的概念以利用這巨大的香港及本地的購物客流。
羅湖區(qū)應(yīng)該如何改造人民南路？
人民南商圈有以下優(yōu)勢發(fā)展倉儲式大賣場。
1. 與香港入境客流毗鄰
2. 大型辦公樓及商用樓可被改造為大賣場及停車場
3. 地鐵站
4. 娛樂中心
5. 深圳是中國零售業(yè)改革的門戶
交通
人民南商區(qū)應(yīng)該精心設(shè)計人行道，將香港的客流從火車站和巴士站直接帶到人民南商區(qū)的中心。延伸當前的口岸購物區(qū)，設(shè)計方便的步行區(qū)域，沿途加強景觀設(shè)計，增加視覺亮點，增加商業(yè)、餐飲及娛樂等吸引人的設(shè)施。
空置的寫字樓和辦公室可改造成自動停車場。當?shù)卣仨毾蜻@項改造投資。深圳的物流服務(wù)和人民南商圈與香港的鄰近使得倉儲式大賣場的購物者們能夠很方便地享受到送貨服務(wù)。
空間的利用
人民南商圈的寫字樓和商業(yè)樓中有許多空置的樓層，可以加以改造適應(yīng)倉儲式大賣場對空間和結(jié)構(gòu)的需要。這些樓的臨街一面可以精心設(shè)計以吸引顧客。Home Depot在紐約的23街正做著這樣的事情。
當?shù)匚?BR> 如果人民南商圈果然成為中外倉儲式賣場的“能力中心”，則商圈的地鐵站可以把深圳的居民帶到這里。
娛樂
人民南現(xiàn)在是個低端的娛樂中心。問題不在于吸引人氣，而在于提升形象。如果倉儲式賣場進駐，則一些大型的娛樂中心也有可能接踵而至。迪斯尼室內(nèi)樂園、環(huán)球樂園、Dave & Busters、Lowe和AMC電影城、IMAX劇院、主題餐廳如Harley Davidson、Hooters、Planet Hollywood、Hard Rock Café、Johnny Rockers等。還有其他國際主題餐廳或公園等，這些都能夠提升該區(qū)域的娛樂業(yè)質(zhì)量。
深圳是零售業(yè)的門戶
我們不要忘記，沃爾瑪在中國的第一站選擇了深圳，選擇了羅湖。現(xiàn)在是到了該引進Target、Best Buy、Home Deport、Niketown、Menards、Home Expo、JC Penny、Sears、Costco、The Container Store、Linen ‘N’ Things Toys R Us、 Borders、Pet Mart、Staples、AutoZone、Sports Authority、Tesco，以及其他的渴望進入中國的倉儲式賣場和主題餐廳的時候了。吸引他們的方式之一是創(chuàng)造性地利用羅湖的歷史和大流量的富裕人流。沃爾瑪，中國的第一家倉儲式大賣場十年前來到了羅湖。現(xiàn)在，羅湖可以借助在人民南商業(yè)圈建立新一代的倉儲式零售業(yè)和娛樂中心，再現(xiàn)歷史的輝煌！
